“以前大家總說(shuō)‘今年不買(mǎi)房，一年又白忙’，我覺(jué)得現(xiàn)在的情況是‘今年瞎買(mǎi)房，賠了媳婦又賠娘’，樓盤(pán)交付一拖再拖?！本幼≡谖靼驳馁?gòu)房者肖鵬說(shuō)道。一年多前，他參與西安某知名“網(wǎng)紅盤(pán)”的搖號(hào)，幸運(yùn)地?fù)u到一套搶手房源，沒(méi)想到卻是噩夢(mèng)的開(kāi)始，因?yàn)闃潜P(pán)陷入了爛尾的危機(jī)之中。

　　住房消費(fèi)是大部分老百姓一生中最大的一次消費(fèi)，也是極為特殊的消費(fèi)。由于預(yù)售制是我國(guó)商品房銷(xiāo)售主流模式，住房消費(fèi)并不是“所見(jiàn)即所得”，在支付百萬(wàn)元房款后，購(gòu)房者往往要等上一兩年才能拿到自己的房子。

　　2021年下半年以來(lái)，受到部分房企債務(wù)爆雷影響，交付風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2021年年底，其24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面達(dá)到了2468萬(wàn)平方米，占成交總面積比重高達(dá)10%。

　　對(duì)于多地房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的保交付難題，國(guó)家相關(guān)部門(mén)已進(jìn)行堅(jiān)決表態(tài)，在今年2月的推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)倪虹表示，要堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

　　西安“千人搖紅盤(pán)”交付不斷拖延

　　一年半前，西安市民肖鵬參與了一場(chǎng)“網(wǎng)紅盤(pán)”的搖號(hào)，在那次2000多人搖224套房的競(jìng)爭(zhēng)中，他憑著爆棚的運(yùn)氣搖中了，如今他卻感到絕望。

　　當(dāng)時(shí)，肖鵬購(gòu)買(mǎi)的這個(gè)樓盤(pán)具備多個(gè)富有誘惑性的名號(hào)加持：位于西安千億科技產(chǎn)業(yè)高地航天城腹地、鄭州實(shí)力房企康橋集團(tuán)入陜首盤(pán)、千人搖號(hào)紅盤(pán)……沒(méi)想到，從2021年11月起，西安康橋悅?cè)貓@卻不斷被爆出停工的消息，原定的交付日期一延再延。

　　把時(shí)間撥回2017年12月，百?gòu)?qiáng)房企康橋集團(tuán)的子公司——西安康派房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以5.35億元競(jìng)得西安航天城商住用地，樓面地價(jià)為2308元/平方米。該樓盤(pán)規(guī)劃總住戶(hù)約1538戶(hù)，2018年開(kāi)始對(duì)外售賣(mài)，售價(jià)約13000元/平方米，每次開(kāi)盤(pán)都是“千人搖”，是西安名副其實(shí)的“網(wǎng)紅”樓盤(pán)。

　　該樓盤(pán)除了13號(hào)樓約定2022年8月30日交房，其余樓棟交付時(shí)間多在2021年11月左右。但在2021年11月24日，西安康派房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)布了延期交付公告，稱(chēng)6棟、15棟、16棟、17棟的交付要延期至2022年4月30日。當(dāng)時(shí)業(yè)主們認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目延期公告，2022年元宵節(jié)過(guò)后，樓盤(pán)本應(yīng)陸續(xù)復(fù)工，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)康橋悅?cè)貓@小區(qū)遲遲不見(jiàn)有人開(kāi)工，偶爾有零星工人也是處于“磨洋工”狀態(tài)。

　　肖鵬告訴記者，業(yè)主們通過(guò)多方打聽(tīng)，才得知開(kāi)發(fā)商拖欠施工方工程款，施工方準(zhǔn)備撤離，于是急忙向西安航天基地管委會(huì)住建部門(mén)反映情況。

　　肖鵬等業(yè)主稱(chēng)，2022年2月，當(dāng)?shù)卣〗ú块T(mén)、業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)商代表三方進(jìn)行了會(huì)談，在這次會(huì)談中，業(yè)主們得知該項(xiàng)目預(yù)售資金賬戶(hù)錢(qián)款在去年4月1日前已被開(kāi)發(fā)商陸續(xù)挪用，剩余資金無(wú)法支撐后續(xù)復(fù)工，項(xiàng)目總投資21億元，現(xiàn)階段資金缺口預(yù)計(jì)1億元以上，目前業(yè)主們手上有這次會(huì)談的錄音原件。

　　對(duì)于業(yè)主們的投訴，西安航天基地相關(guān)職能部門(mén)在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板稱(chēng)，已約談開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)表示受到了新型冠狀病毒肺炎疫情、十四運(yùn)會(huì)及揚(yáng)塵管控、疫情及春節(jié)檔期等多重因素影響，才造成兩次拖延交付日期。西安航天基地職能部門(mén)已前往項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)展情況、延期交房情況、資金使用情況進(jìn)行了解，要求項(xiàng)目加大工程進(jìn)展，保障項(xiàng)目交付事宜，該批次房屋預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2022年7月30日前。

　　對(duì)于該樓盤(pán)目前復(fù)工的具體情況，肖鵬告訴記者，截至3月7日，洋房區(qū)域在做綠化，但是高層還沒(méi)有全面動(dòng)工，開(kāi)發(fā)商僅提供了一份復(fù)工計(jì)劃，有零零散散的工人來(lái)到施工現(xiàn)場(chǎng)?！艾F(xiàn)在13號(hào)樓整體仍處于停工狀態(tài)，這棟樓原定是最晚交付，現(xiàn)在外立面和精裝修都沒(méi)有做，我們上個(gè)周末去工地現(xiàn)場(chǎng)了解，施工負(fù)責(zé)人說(shuō)工程款不到位所以不開(kāi)工，所以我們很擔(dān)心13號(hào)樓最終也無(wú)法按期交付。”

　　南昌“超級(jí)大盤(pán)”數(shù)千業(yè)主無(wú)法收樓

　　2019年年底，打算在南昌安家的王楠，用自己工作多年來(lái)攢下的首付，購(gòu)買(mǎi)了南昌新力城二期的一套100多平方米住宅。新力地產(chǎn)是江西省規(guī)模最大的本土開(kāi)發(fā)商，新力城又是重點(diǎn)打造的“超級(jí)大盤(pán)”，緊鄰即將開(kāi)通的南昌地鐵4號(hào)線裕豐街站。對(duì)于這套地鐵房，王楠一開(kāi)始充滿了期待。

　　去年12月，南昌地鐵4號(hào)線正式通車(chē)了，看著一班班軌交列車(chē)從樓盤(pán)旁呼嘯而過(guò)，王楠卻一點(diǎn)也高興不起來(lái)，心中充滿苦澀。

　　去年8月，該樓盤(pán)工地的一個(gè)大門(mén)上貼出了“停工告示”，緊接著9月份開(kāi)發(fā)商新力地產(chǎn)債務(wù)爆累，南昌多個(gè)新力的樓盤(pán)相繼停工或者封售。原本王楠應(yīng)該在2021年11月收樓，現(xiàn)在他感覺(jué)交付遙遙無(wú)期。

　　實(shí)際上，該樓盤(pán)早在三年多前就已拿地開(kāi)工。2018年6月，南昌新建區(qū)望城新城兩宗巨無(wú)霸地塊開(kāi)始招拍掛，土地面積一共超過(guò)500畝。這兩宗地條件優(yōu)越，緊鄰在建的南昌地鐵4號(hào)線裕豐街站，鄰近九龍湖新城，但出讓條件卻有點(diǎn)特殊，需要開(kāi)發(fā)商引進(jìn)新能源汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)中心、無(wú)人汽車(chē)駕駛測(cè)試基地等，結(jié)果江西本土房企新力和恒望聯(lián)合體在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下底價(jià)摘地。

　　當(dāng)時(shí)拿地總價(jià)只有11.2億元，平均樓面價(jià)僅約1600元/平方米。4個(gè)月后，南昌新力城就啟動(dòng)銷(xiāo)售，號(hào)稱(chēng)打造“75萬(wàn)方理想生活之城”，該樓盤(pán)一度銷(xiāo)售火爆，均價(jià)賣(mài)到近12000元/平方米，實(shí)際上政府出讓土地時(shí)曾規(guī)定限價(jià)8300元/平方米，王楠對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，新力附加了約3000元/平方米的裝修費(fèi)，要求購(gòu)房者一并承擔(dān)。

　　從2020年起，該樓盤(pán)就開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題。當(dāng)年9月，南昌市新建區(qū)自然資源局對(duì)新力旗下的項(xiàng)目公司“南昌新宋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南昌新宋”)”發(fā)出《閑置土地認(rèn)定書(shū)》。

　　南昌新宋占有500多畝土地中的230畝，原本應(yīng)在2019年1月2日開(kāi)工，但直至2020年9月，地塊僅有10畝地開(kāi)發(fā)建設(shè)，還有220畝地閑置。這塊地性質(zhì)是商服，按原本的要求，應(yīng)該引進(jìn)新能源汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)中心、無(wú)人汽車(chē)駕駛測(cè)試基地等項(xiàng)目，還要打造自持10年以上的商業(yè)項(xiàng)目。

　　一年后，這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目的住宅部分也開(kāi)始出現(xiàn)停工問(wèn)題。

　　2021年8月13日，成都建工在南昌新力城三標(biāo)段大門(mén)上貼出“停工告示”，其中稱(chēng)項(xiàng)目已完成大部分工作量，完成產(chǎn)值約2.4億元，但開(kāi)發(fā)商僅支付金額1.4億元，拖欠4000萬(wàn)元工程款，供應(yīng)商已停止供貨。

　　王楠告訴記者，新力城一共涉及3000多戶(hù)業(yè)主，其中第一期第一批次買(mǎi)房的業(yè)主已經(jīng)收樓，但是遲遲拿不到產(chǎn)證，剩下批次的業(yè)主至今還沒(méi)有等來(lái)交付。其中第一期第二批次原定去年9月30日交付，第二期原定去年11月30日交付。

　　在與開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)多方溝通后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，南昌新力城面臨巨大的資金缺口，包括4.5億元工程建設(shè)費(fèi)用和后續(xù)辦理產(chǎn)證時(shí)5.5億抵押貸款，共計(jì)需要資金10億元，而資金監(jiān)管賬戶(hù)里的錢(qián)剩下約2億元。

　　去年11月，新力城項(xiàng)目曾大張旗鼓對(duì)外宣布復(fù)工，但王楠等業(yè)主告訴記者，實(shí)際情況是“雷聲大雨點(diǎn)小”，只能看到少數(shù)工人在現(xiàn)場(chǎng)施工。

　　今年2月22日，南昌市新建區(qū)住房保障中心回應(yīng)業(yè)主稱(chēng)，新力城項(xiàng)目體量大、工序復(fù)雜、涉及施工單位眾多(119家)、資金不足，復(fù)工工作推進(jìn)緩慢，區(qū)委區(qū)政府頻繁調(diào)度，已成立工作專(zhuān)班一周一協(xié)調(diào)，去年工作專(zhuān)班甚至趕赴總包成都建工總部，督促?gòu)?fù)工事宜。春節(jié)后，圍繞如何創(chuàng)新舉措迫使新力公司籌集資金復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交付，并且再次將新力項(xiàng)目的嚴(yán)峻形勢(shì)上報(bào)省市。答復(fù)書(shū)最末稱(chēng)：“同步推進(jìn)和施工單位磋商復(fù)工事宜，力爭(zhēng)盡早交付?！?/p>

　　王楠表示：“實(shí)際上一直沒(méi)有人能清晰告訴我們幾千戶(hù)購(gòu)房者，到底什么時(shí)候能交付。而且像我們這樣停工的樓盤(pán)，在南昌遠(yuǎn)不止一家，以我周邊朋友的情況，我知道的就有四五個(gè)樓盤(pán)?！?/p>

　　“房子能交付”竟成樓盤(pán)宣傳賣(mài)點(diǎn)

　　住房是大部分人一生中最大的一筆消費(fèi)。過(guò)去，購(gòu)房者在進(jìn)行住房消費(fèi)后，大多擔(dān)心樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題，誰(shuí)也沒(méi)想到如今花上百萬(wàn)元買(mǎi)的房子，實(shí)際交付竟也會(huì)成為難題。

　　2021年下半年開(kāi)始，“房子能夠交付”竟然成為部分開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。比如湖北鄂州龍湖昱光之城項(xiàng)目，其宣傳中有“龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)穩(wěn)健”的標(biāo)語(yǔ)，而武漢漢陽(yáng)區(qū)紐賓凱的項(xiàng)目則打出了“恒大停工，我們不停工”的口號(hào)。

　　這背后反映出的情況是，由于部分房企財(cái)務(wù)承壓，全國(guó)不少項(xiàng)目都出現(xiàn)了不同程度的工程停滯。對(duì)于剛需購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)爛尾帶來(lái)的巨大損失是難以承受的，所以對(duì)買(mǎi)房的底線預(yù)期一降再降，能交付已經(jīng)感覺(jué)到慶幸。房企接連債務(wù)爆雷和項(xiàng)目爛尾，已造成房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)信心嚴(yán)重缺失，居民購(gòu)房預(yù)期降至谷底。

　　根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2021年年底，在其24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面約2468萬(wàn)平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶和武漢項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面皆超200萬(wàn)平方米、總套數(shù)皆超2萬(wàn)套。

　　以鄭州為例，截至2021年年末，尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面約271萬(wàn)平方米，占成交面積比重高達(dá)29%。長(zhǎng)沙尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面高達(dá)446萬(wàn)平方米，占比同樣達(dá)到25%。

　　官方表態(tài)堅(jiān)決落實(shí)“保交樓、保民生”

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的交付難題，國(guó)家相關(guān)部門(mén)表態(tài)堅(jiān)決。今年2月24日，在國(guó)新辦的推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)倪虹表示，要堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

　　在記者采訪的樓盤(pán)停工延期交付案例中，出現(xiàn)問(wèn)題的根源幾乎都差不多——在預(yù)售時(shí)購(gòu)房者已經(jīng)付出的房款被挪用，造成樓盤(pán)出現(xiàn)巨大的資金缺口，因開(kāi)發(fā)商拖欠施工總包方工程款項(xiàng)，最終樓盤(pán)陷入爛尾。今年2月，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)管的政策出臺(tái)，解決了部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位的問(wèn)題，彌補(bǔ)了監(jiān)管漏洞，最大程度保證在建項(xiàng)目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問(wèn)題。

　　在房企層面，恒大等多家出險(xiǎn)房企也已經(jīng)表態(tài)把“保交樓”當(dāng)做當(dāng)下工作的核心任務(wù)。

　　從更加根本性的角度來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)極為特殊，它并不是“所見(jiàn)即所得”的消費(fèi)過(guò)程。我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制，從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅到最后交付，存在較長(zhǎng)的時(shí)間差，這其中隱藏著一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，從2005-2021年，全國(guó)期房銷(xiāo)售面積比重由57%升至87%，現(xiàn)房銷(xiāo)售比重則由43%下滑至13%，也就是說(shuō)，期房銷(xiāo)售是如今商品房銷(xiāo)售的主流模式。

　　2022年全國(guó)兩會(huì)期間，已有多位代表、委員就改進(jìn)或取消商品房預(yù)售制度給出建議或提案。這其中包括全國(guó)人大代表、民進(jìn)江西省委會(huì)副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫，全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹，全國(guó)政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明等。

　　周世虹表示，房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)及商品房逾期交付已對(duì)廣大購(gòu)房群體形成沖擊，導(dǎo)致部分購(gòu)房人焦慮難安，他已連續(xù)四年在全國(guó)兩會(huì)呼吁廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。全國(guó)政協(xié)委員張建明也已經(jīng)是第三次在全國(guó)兩會(huì)期間建議取消商品房預(yù)售制。全國(guó)人大代表盧天錫則建議調(diào)整購(gòu)房款付款方式，將一次性付款變?yōu)橘?gòu)房人按工程進(jìn)度分期付款。

　　(應(yīng)受訪者要求，文中肖鵬、王楠為化名)